Alquilar una vivienda o local supone una oportunidad de ingresos para el propietario, pero también conlleva riesgos. Uno de los más frustrantes es enfrentarse a un inquilino que deja de pagar la renta. ¿Qué se puede hacer en estos casos? ¿Cuáles son los pasos legales para recuperar el inmueble y reclamar las cantidades adeudadas?
En el despacho de David Acebedo Terrón te acompañamos en todo el proceso de desahucio por impago, desde el primer requerimiento amistoso hasta la ejecución judicial si fuera necesaria. En este artículo te explicamos qué hacer si tienes un inquilino moroso, cuáles son tus derechos y cómo proteger tu propiedad con seguridad y eficacia.
¿Qué es un desahucio por impago de alquiler?
El desahucio por impago de rentas es un procedimiento legal mediante el cual un propietario solicita al juzgado que se rescinda el contrato de arrendamiento y se desaloje al inquilino que no paga la renta acordada.
Este proceso también permite reclamar las rentas impagadas y, en caso de que el inquilino no abandone el inmueble voluntariamente, solicitar su desalojo forzoso con intervención de la comisión judicial.
¿Cuándo puede iniciarse el procedimiento de desahucio?
El propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio desde el primer mes de impago, sin necesidad de esperar acumulaciones o plazos adicionales.
No obstante, es recomendable hacer antes un requerimiento amistoso o extrajudicial, ya que en ocasiones un simple recordatorio puede resolver el conflicto sin necesidad de acudir a los tribunales. Además, este requerimiento puede servir como prueba si el asunto termina en juicio.
Requisitos para iniciar un desahucio por impago
Para iniciar el proceso de desahucio por impago, es necesario que concurran los siguientes elementos:
- Existencia de un contrato de arrendamiento válido (por escrito o verbal, aunque se recomienda siempre por escrito)
- Falta de pago de la renta u otras cantidades debidas (fianza, suministros, comunidad, etc.)
- Que el propietario pueda acreditar el impago
- No haber transcurrido el plazo de prescripción (5 años)
El contrato de alquiler debe reflejar claramente las condiciones de pago y las consecuencias del incumplimiento.
¿Qué pasos debe seguir el propietario para desahuciar a un inquilino moroso?
1. Requerimiento de pago
Aunque no es obligatorio, es muy aconsejable enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido al inquilino reclamando las cantidades adeudadas y advirtiendo que, en caso de impago, se procederá al desahucio.
2. Presentación de la demanda
Si el inquilino no paga voluntariamente, se debe presentar una demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique la vivienda.
La demanda puede incluir dos pretensiones:
- El desalojo del inmueble
- El pago de las rentas impagadas
En el despacho de David Acebedo Terrón redactamos y presentamos la demanda cumpliendo todos los requisitos procesales y con el respaldo de documentación sólida.
3. Admisión a trámite y señalamiento de juicio y lanzamiento
Una vez admitida la demanda, el juzgado:
- Requerirá al inquilino para que pague, desaloje o se oponga en un plazo de 10 días.
- Fijará la fecha del juicio (si hay oposición) y la fecha del lanzamiento (desalojo forzoso), que se ejecutará si no hay desalojo voluntario.
Si el inquilino no responde o no paga, el juicio no se celebra y se dicta sentencia de desahucio directamente.
4. Juicio (si hay oposición)
En caso de oposición, se celebra juicio, en el que ambas partes presentan sus pruebas. El juez dictará sentencia resolviendo sobre el desahucio y la reclamación de cantidades.
5. Lanzamiento judicial
Si el inquilino no desocupa la vivienda voluntariamente, se procederá al lanzamiento judicial. Un funcionario del juzgado acudirá con la comisión judicial y, si es necesario, con el apoyo de la policía para desalojar a los ocupantes.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
El plazo puede variar según la carga de trabajo de cada juzgado, pero actualmente un desahucio por impago suele resolverse entre 4 y 6 meses, si el proceso se gestiona correctamente.
Los tiempos pueden alargarse si:
- El inquilino presenta oposición injustificada
- Se concede el derecho de enervación (ver siguiente punto)
- Se producen incidencias durante el lanzamiento
Por eso es esencial contar con un abogado ágil y experimentado que agilice los trámites y evite retrasos innecesarios.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación es el derecho del inquilino a evitar el desahucio si paga todas las cantidades adeudadas (renta, intereses, costas…) antes del juicio.
Solo se puede ejercer una vez durante la vigencia del contrato. Si ya se utilizó anteriormente, o si el propietario ha enviado un requerimiento con al menos 30 días de antelación, no será posible enervar.
¿Qué puede reclamar el propietario además del desalojo?
Además del desalojo, el propietario puede reclamar judicialmente:
- Las rentas impagadas hasta la fecha
- Las rentas que se sigan generando hasta la recuperación del inmueble
- Suministros impagados (luz, agua, gas)
- Gastos de comunidad
- Daños materiales en la vivienda (si los hay)
Una vez dictada sentencia, se podrá solicitar la ejecución para embargar los bienes o ingresos del inquilino moroso.
¿Y si el inquilino no tiene recursos?
Si el inquilino es insolvente, el propietario podrá recuperar la posesión de su inmueble, pero difícilmente cobrará las rentas impagadas. En estos casos, es recomendable:
- Consultar si el inquilino tiene otras propiedades o ingresos embargables
- Valorar la inclusión de cláusulas de garantía en futuros contratos (aval, fianza, seguro de impago)
¿Qué medidas preventivas puede tomar el arrendador?
Para evitar problemas con inquilinos morosos, te recomendamos:
- Solicitar informes de solvencia o vida laboral antes de firmar
- Exigir fianza legal y/o aval bancario
- Incluir en el contrato una cláusula resolutoria expresa
- Contratar un seguro de impago de alquiler
- Establecer claramente las condiciones y fechas de pago
Desde el despacho de David Acebedo Terrón también ofrecemos revisión y redacción de contratos de alquiler, para que tus intereses estén siempre bien protegidos.
¿Es posible reclamar el desahucio si no hay contrato por escrito?
Sí. Aunque es más difícil demostrar la relación arrendaticia, los contratos verbales son válidos en España. No obstante, será necesario acreditar mediante transferencias bancarias, conversaciones, recibos o testigos que existe una relación de alquiler.
Tener un contrato por escrito facilita y agiliza el procedimiento judicial.
Conclusión: protege tu propiedad con respaldo legal
Tener un inquilino moroso no debe convertirse en una pesadilla interminable. La ley ampara al propietario y permite recuperar el inmueble en un plazo razonable, siempre que se sigan los pasos correctos.
En el despacho de David Acebedo Terrón, somos especialistas en derecho inmobiliario y te ofrecemos:
- Asesoramiento inmediato ante impagos
- Redacción y presentación de la demanda
- Representación legal durante todo el proceso
- Gestión eficaz del lanzamiento y cobro de rentas
No pierdas más tiempo ni dinero. Contacta con nosotros y protege tu inversión con garantías.
